Termin „ekspertyza” szerszym kręgom społecznym kojarzy się zazwyczaj z takimi dziedzinami nauki jak kryminalistyka, medycyna, psychologia czy psychiatria. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że z ekspertyzą mamy do czynienia także w budownictwie. Czym dokładnie jest tzw. ekspertyza budowlana i jakie są jej najważniejsze aspekty? Niniejsze kwestie postaramy się poruszyć w dzisiejszym wpisie.
Czym jest ekspertyza budowlana i kto może ją wykonać?
Ekspertyza budowlana to nic innego, jak badanie stanu technicznego budynku, którego efektem jest wydanie specjalnego dokumentu poświadczającego aktualny stan techniczny obiektu, a tym samym dopuszczenie go lub nie do bezpiecznego użytkowania przez ludzi. Ekspertyza budowlana budynku polega na szczegółowych oględzinach całego obiektu, wliczając w to jego wyposażenie, instalacje, a także badanie poszczególnych elementów konstrukcyjnych fundamentów, ścian, stropów, elewacji, dachu, itp. jak również części, na które wskazują potencjalne uszkodzenia obiektu. Co więcej, każda ekspertyza budowlana musi zawierać również odpowiednie obliczenia i pomiary, a także wyjaśnienia przyczyn ewentualnych nieprawidłowości i możliwości ich naprawy, realne do wykonania w bliskiej przyszłości. Oczywiście w każdym przypadku zakres oraz szczegółowość ekspertyzy budowlanej budynku uzależniony jest przede wszystkim od potrzeb podmiotu zlecającego jej wykonanie, przez co w jakimś stopniu może mieć ona inny charakter.
Kto może wykonać ekspertyzę budowlaną? Polskie prawo szczegółowo określa, że badanie stanu technicznego budynku przeprowadzać może wyłącznie rzeczoznawca budowlany, posiadający nieograniczone uprawnienia z zakresu budownictwa, pełniąc tym samym samodzielną funkcję techniczną. Oczywiście, przy wymagających ekspertyzach budowlanych dodatkowym walorem jest doświadczenie rzeczoznawcy w sporządzaniu opinii oraz w dziedzinie, która obejmuje jego uprawnienia budowlane.
Kiedy wykorzystuje się ekspertyzę budowlaną i co powinna ona zawierać?
Na wstępie należy zaznaczyć, że badanie stanu technicznego budynku może zastąpić pierwotny projekt budowlany, na podstawie którego wydane zostało pozwolenie na budowę budynku. Zatem ekspertyza budowlana może być wykorzystana wówczas, gdy inwestor planuje przebudowę/remont obiektu, jednak nie ma dostępu do pierwotnego projektu bądź został on zniszczony czy zgubiony, a jest on niezbędny do wydawania pozwolenia na tego typu działania przez inspektora budowlanego. Ekspertyza budowlana budynku, jak również ekspertyza budowlana mieszkania wykorzystywana bywa także przed planowaną sprzedażą bądź zakupem nieruchomości, dla oceny jej stanu technicznego w trosce o bezpieczeństwo jej użytkowników, a także przed planowanym wykonaniem nowych instalacji w obiekcie. Zdarza się również, że ekspertyza budowlana jest oficjalnym dowodem w prowadzonych sprawach karnych z zakresu prawa cywilnego czy prawa budowlanego, wykorzystywanym przez sąd, prokuraturę, policję czy inspektora nadzoru budowlanego.
Ekspertyza budowlana to w końcowej fazie badań obszerny dokument, w skład którego wchodzą m.in.:
- opis przedmiotu badania i celu, któremu ma ono służyć,
- opis techniczny budynku, uwzględniający jego lokalizację, charakter, rodzaj, wysokość, powierzchnię, a także liczbę kondygnacji,
- rzut działki w skali 1:500. Należy zaznaczyć, że na rzut naniesiony jest także budynek oraz wszelkie przylegające elementy konstrukcji, tj. schody, chodnik, taras, studnia, szambo, śmietnik, przyłącza podziemne, przyłącza naziemne oraz sąsiednią zabudowę,
- opis materiałów budowlanych, z jakich obiekt został wykonany,
- zwymiarowane rzuty każdej kondygnacji budynku, przy czym na rzutach zaznaczone są również urządzenia oraz instalacje sanitarne, w skali 1:50 lub 1:100,
- rzut dachu wraz z elementami więźby dachowej, przewodami wentylacyjnymi, przewodami kominowymi i rodzajem odwodnienia. Jest on wykonany w skali 1:50 lub 1:100,
- przekroje każdej kondygnacji budynku, zawierające zaznaczone wysokości charakterystycznych punktów,
- precyzyjna dokumentacja fotograficzna i rysunkowa poddanych analizie elementów,
- dokładny opis sposobu posadowienia fundamentów, konstrukcji ścian, stropu oraz dachu,
- opis dokonanych podczas badania odkrywek,
- rzetelne obliczenia dopuszczalnych obciążeń elementów konstrukcyjnych obiektu budowlanego, tj. fundamenty, ściany, nadproża, belki, stropy, itp.,
- szczegółowe wnioski z badania, obejmujące m.in.: ocenę całościowego stanu budynku i jego możliwości dalszego użytkowania bądź planowanej modernizacji, ocenę stanu wszystkich instalacji, opis ewentualnych uszkodzeń i ocenę ich przyczyn, wytyczne dotyczące koniecznych ingerencji, np. napraw, wzmocnień, osuszenia, ocieplenia i sposobów ich wykonania.
Koszt ekspertyzy budowlanej
Trudno jednoznacznie określić koszt przeprowadzenia, sporządzenia i wydania ekspertyzy budowlanej budynku czy ekspertyzy budowlanej mieszkania, bowiem jest on uzależniony od warunków jej przygotowania. Jej końcowa cena uzależniona jest m.in. od szybkości realizacji całego badania, gabarytu inwentaryzowanego obiektu, jego usytuowania i lokalizacji, stopnia zastanych zniszczeń, ilości tzw. wyjazdów eksperckich rzeczoznawcy budowlanego oraz zatrudnienia dodatkowych specjalistów, w przypadku bardziej skomplikowanych analiz czy w końcu typu zleconej ekspertyzy i danych, które musi posiadać końcowy dokument. Warto również podkreślić, że ostateczna cena ekspertyzy budowlanej może także wzrosnąć wówczas, gdy kontrola uszkodzeń obiektu wymaga prac odkrywkowych bądź naprawy elementów uszkodzonych podczas oględzin. Uogólniając, można jedynie stwierdzić, że prosta ekspertyza budowlana mieszkania czy małej nieruchomości będzie o wiele tańsza, niż badanie stanu technicznego biurowca bądź galerii handlowej.
Aby poznać ostateczny koszt ekspertyzy budowlanej w każdym przypadku, zachęcamy do skontaktowania się profesjonalistami np. z przedstawicielami firmy Metris, ukierunkowanej na specjalistyczne badania dla budownictwa.